🚨 D-DAY 카운트다운 | 2026년 5월 9일 이전 양도 시 중과세 면제!
2026년 다주택 중과세 완전 종료 확정!
5월 9일 전 팔아야 하는 이유 (세금 최대 30%p 차이)
다주택자 양도소득세 중과세가 2026년 5월 9일부로 완전 종료됩니다.
지금 팔면 세금 최대 30%p 절감 가능합니다.
이 글에서는 중과세 종료 핵심 내용·절세 전략·실제 세금 비교까지 완벽 정리합니다.
다주택 중과세란? 핵심 정리
⚠️ 다주택 중과세가 뭔가요?
집을 2채 이상 보유한 사람이 팔 때 일반 세율보다 더 높은 세율을 적용하는 제도입니다.
2017년 도입 → 2022년 한시 유예 → 2026년 5월 9일 완전 폐지 확정
📊 중과세 적용 세율 비교
| 구분 | 일반세율 | 2주택 중과 | 3주택 이상 중과 |
|---|---|---|---|
| 기본 세율 | 6~45% | +20%p 가산 | +30%p 가산 |
| 최대 세율 | 45% | 65% | 75% |
| 장기보유특별공제 | 최대 80% | 미적용 | 미적용 |
| 5월 9일 이후 | 중과세 완전 폐지 → 일반세율 적용 | ||
✅ 핵심 포인트
- 5월 9일 이전 잔금 수령 → 중과세 없이 일반세율 적용
- 장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능 (보유 기간에 따라)
- 3주택자도 세금 최대 30%p 절감
- 조정대상지역 여부와 무관하게 적용
실제 세금 비교 (5월 9일 전후)
💡 실제 사례로 비교해봅니다
조건: 3주택자 / 양도차익 3억원 / 보유기간 10년
→ 5월 9일 전후로 세금이 얼마나 차이날까요?
📊 5월 9일 전후 세금 비교 (3주택자, 양도차익 3억 기준)
| 항목 | 5월 9일 이후 (중과) | 5월 9일 이전 (일반) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 일반세율 + 30%p | 일반세율 (6~45%) |
| 장기보유특별공제 | 미적용 | 10년 보유 → 40% 공제 |
| 과세표준 | 3억원 | 1억 8천만원 (공제 후) |
| 예상 양도세 | 약 1억 7천~2억원 | 약 4천~6천만원 |
| 절세 효과 | 최대 1억 4천만원 절감 가능 | |
🚨 주의: 잔금 기준입니다!
계약일이 아니라 잔금 수령일 기준으로 적용됩니다.
→ 계약은 지금 하더라도 5월 9일 이전에 잔금을 받아야 일반세율 적용
→ 지금 바로 매매 절차를 시작해야 하는 이유!
5월 9일 전 반드시 해야 할 절차
📋 매도 절차 체크리스트
5월 9일까지 잔금 수령 완료해야 합니다.
매매 계약 → 잔금까지 보통 1~2개월 소요 → 지금이 마지막 타이밍!
1단계. 매도 결정 및 세금 계산
→ 홈택스 양도세 모의 계산으로 예상 세금 확인
→ 중과 vs 일반 세율 차이 비교
→ 절세 효과 확인 후 매도 여부 결정
2단계. 매매 계약 체결
→ 공인중개사 통해 매물 등록
→ 매매 계약서 작성 (특약에 잔금일 명시)
→ 잔금일을 5월 9일 이전으로 설정
3단계. 부동산 거래 신고
→ 계약 후 30일 이내 신고 의무
→ 국토부 부동산 거래관리시스템에서 온라인 신고
→ 미신고 시 과태료 부과
4단계. 잔금 수령 (5월 9일 이전 필수!)
→ 잔금 수령일 = 양도일 기준
→ 5월 9일 이전 잔금 수령 완료 → 일반세율 적용
→ 5월 10일 이후 잔금 → 중과 여부 재확인 필요
5단계. 양도소득세 신고·납부
→ 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고
→ 홈택스 전자신고 또는 세무사 의뢰
→ 예정신고 시 가산세 없음
주택 수별 절세 전략
🏠 2주택자 전략
⚠️ 현재 상황 (중과 유예 중)
현재 한시 유예 중 → 5월 9일까지는 일반세율 적용
→ 5월 9일 이후 중과세 재적용 여부 불확실
→ 매도 계획 있다면 지금이 최적 타이밍
✅ 절세 포인트
- 일시적 2주택자는 비과세 요건 확인 (3년 이내 처분)
- 양도차익 큰 주택 → 지금 매도 (장기보유공제 활용)
- 거주 주택 비과세 → 조건 충족 여부 확인
🏘️ 3주택 이상 전략
🚨 가장 큰 수혜 대상!
3주택 이상 → 원래 +30%p 중과
→ 5월 9일 이전 매도 시 30%p 절감
→ 양도차익 클수록 절세 효과 극대화
✅ 절세 순서 전략
- 양도차익 가장 큰 주택 먼저 매도 (절세 효과 최대)
- 보유 기간 긴 주택 → 장기보유공제 최대 활용
- 손실 주택 → 나중에 매도 (이익-손실 통산)
- 부부 공동명의 활용 → 세율 구간 분산
지역별 조정대상지역 현황
📍 조정대상지역이 중요한 이유
중과세 폐지와 별개로 조정대상지역 내 주택은 비과세 요건이 더 까다롭습니다.
→ 거주 기간 요건 (2년 거주), 보유 기간 등 별도 확인 필요
📊 2026년 조정대상지역 현황
| 지역 | 조정대상지역 여부 | 비과세 거주 요건 |
|---|---|---|
| 서울 전 지역 | 조정대상지역 | 2년 보유 + 2년 거주 |
| 경기 일부 (과천·성남 등) | 조정대상지역 | 2년 보유 + 2년 거주 |
| 기타 지방 | 비조정지역 대부분 | 2년 보유 |
⚠️ 지역별 확인 필수!
조정대상지역은 수시로 변경됩니다.
반드시 국토교통부 실거래가 시스템에서 현재 지정 여부를 확인하세요.
→ 지역 잘못 확인 시 비과세 혜택 박탈 위험
중과세 계산 방법 완벽 가이드
🧮 중과세 계산 공식
❌ 중과세 적용 시 (5월 9일 이후)
과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
(장기보유특별공제 미적용)
세액 = 과세표준 × (일반세율 + 30%p)
+ 지방소득세 10%
✅ 일반세율 적용 시 (5월 9일 이전)
과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 장기보유특별공제 (최대 80%)
세액 = 과세표준 × 일반세율 (6~45%)
+ 지방소득세 10%
📊 장기보유특별공제율 (일반세율 적용 시)
| 보유 기간 | 공제율 (거주 無) | 공제율 (거주 2년+) |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 24% |
| 5년 이상 | 10% | 40% |
| 10년 이상 | 20% | 80% |
| 15년 이상 | 30% | 80% |
자주 묻는 질문
Q. 5월 9일 이후 매도 시 무조건 중과인가요?
현재는 확정된 사항을 반드시 확인해야 합니다.
중과세 폐지 여부는 세법 개정 확정 내용 기준이며,
잔금일 기준으로 적용 세율이 결정됩니다.
반드시 세무사 또는 국세청 홈택스를 통해 최신 정보를 확인하세요.
Q. 계약일과 잔금일 중 어떤 날짜가 기준인가요?
원칙: 잔금 수령일 기준
단, 잔금 전 등기이전이 완료된 경우 → 등기이전일 기준
→ 계약은 일찍 해도 잔금일을 5월 9일 이전으로 설정하는 것이 핵심
Q. 임대사업자 등록 주택도 해당되나요?
등록 임대주택은 별도 규정 적용
→ 의무임대기간 준수 여부에 따라 다름
→ 자진등록말소 후 매도 시 혜택 가능한 경우 있음
→ 반드시 세무사 상담 권장
Q. 부부 공동명의면 주택 수 계산은?
인별로 주택 수 계산
→ 남편 단독 명의 2채 + 아내 단독 명의 1채
→ 남편은 2주택자, 아내는 1주택자로 각각 계산
→ 공동명의 주택은 각각 지분 소유로 1채 포함
→ 정확한 계산은 세무사 상담 필요
Q. 양도세 신고는 언제 해야 하나요?
예정 신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
→ 예시: 4월 30일 잔금 → 6월 30일까지 신고
→ 예정신고 후 확정신고: 다음 해 5월 31일
→ 예정신고 하면 확정신고 생략 가능
미신고 시 가산세 부과!
Q. 세무사 없이 직접 신고할 수 있나요?
가능하지만 다주택자는 세무사 권장
직접 신고 (홈택스):
→ 홈택스 → 신고/납부 → 양도소득세 → 예정신고
→ 공식 계산기로 세액 자동 계산
세무사 의뢰 권장 경우:
→ 3주택 이상 복잡한 경우
→ 임대사업자 등록 주택
→ 절세 전략이 필요한 경우
🚨 지금 당장 행동해야 합니다!
📅 5월 9일까지 남은 절차
✅ 내 주택 중과 여부 확인 (홈택스)
✅ 예상 절세 금액 계산 (홈택스 모의 계산)
✅ 매물 등록 및 계약 (잔금일 5월 9일 이전 설정)
✅ 부동산 거래 신고 (계약 후 30일 이내)
✅ 잔금 수령 (5월 9일 이전 필수)
✅ 양도세 예정신고 (잔금 후 2개월 이내)
💡 핵심 메시지
매매 계약부터 잔금까지 최소 1~2개월
→ 지금 당장 움직이지 않으면 5월 9일을 놓칩니다
→ 세금 최대 수천만 원~수억 원 차이
"나중에"는 없습니다. 지금이 마지막 기회입니다.
